Baufinanzierung: So findest du den besten Zins

Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Banken finanzieren zwar teilweise auch ohne Eigenkapital, verlangen dafür aber deutlich höhere Zinsen. Als Faustregel gilt: Deine Ersparnisse sollten mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Besser sind zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kommen so schnell 40.000 € Nebenkosten zusammen. Dazu solltest du einen Notgroschen behalten, denn nach dem Einzug fallen oft ungeplante Kosten an.

Zinsbindung: Wie lange soll der Zins fest sein?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange die Bank dir den vereinbarten Zins garantiert. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen. Längere Zinsbindungen kosten meist einen kleinen Aufschlag, geben dir aber Planungssicherheit.

• 10 Jahre: Häufigste Wahl. Nach 10 Jahren hast du zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
• 15 bis 20 Jahre: Sinnvoll, wenn das Budget knapp ist und ein Zinsanstieg dich in Schwierigkeiten bringen würde.
• 5 Jahre: Nur, wenn du mit sinkenden Zinsen rechnest oder bald große Summen tilgen kannst.

Tilgung und Rate richtig wählen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Am Anfang besteht sie vor allem aus Zinsen, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist.

Wichtig sind außerdem Sondertilgungen: Viele Banken erlauben kostenlos 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. So kannst du Bonuszahlungen oder Erbschaften flexibel einsetzen. Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die Rate später anzupassen, etwa bei Elternzeit.

Wie viel Rate kannst du dir leisten?

Banken rechnen meist so: Die Rate sollte nicht mehr als etwa 35 bis 40 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Plane zusätzlich Rücklagen für Instandhaltung ein, bei älteren Häusern oft 1 bis 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr. Ob sich Kaufen gegenüber Mieten überhaupt rechnet, prüfst du mit unserem Ratgeber Mieten oder kaufen?

Angebote richtig vergleichen

1. Effektivzins statt Sollzins: Der Effektivzins enthält alle Kosten und ist die richtige Vergleichszahl.
2. Gleiche Bedingungen: Vergleiche nur Angebote mit gleicher Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung.
3. Mehrere Quellen: Hol dir Angebote von einem unabhängigen Vermittler, der viele Banken vergleicht, und von deiner Hausbank.
4. Flexibilität bewerten: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und bereitstellungszinsfreie Zeit können mehr wert sein als 0,05 % weniger Zins.
5. Konditionsanfrage: Achte darauf, dass Banken nur eine Anfrage zu Kreditkonditionen stellen, die deinen Schufa-Score nicht belastet.

Förderung durch KfW und Länder

Die KfW-Förderbank bietet zinsgünstige Kredite, etwa für Familien mit Kindern beim Kauf von Wohneigentum oder für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen. Auch viele Bundesländer haben eigene Programme. Förderkredite können einen Teil der Bankfinanzierung ersetzen. Stand prüfen: aktuelle KfW-Programme, Einkommensgrenzen und Zinssätze.

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Läuft die Zinsbindung aus, brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Deine Bank macht dir ein Angebot, das du aber nicht annehmen musst. Ein Vergleich lohnt sich, denn ein Wechsel zu einer anderen Bank ist zum Ende der Zinsbindung kostenlos möglich, abgesehen von den Gebühren für die Grundschuld. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir den Zins für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern, gegen einen Aufschlag.

Typische Fehler bei der Baufinanzierung

• Zu knapp kalkuliert: Wer jeden Euro Eigenkapital einsetzt, hat nach dem Einzug keinen Puffer für die neue Heizung oder den Wasserschaden.
• Zu niedrige Tilgung: Mit 1 % Tilgung bist du nach 10 Jahren kaum vorangekommen und trägst ein hohes Zinsrisiko in der Anschlussfinanzierung.
• Nur die Hausbank fragen: Ohne Vergleich verschenkst du oft mehrere Zehntelprozentpunkte Zins.
• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler fallen sofort an und werden von Banken meist nicht mitfinanziert.
• Den Zinsanstieg ignorieren: Rechne durch, wie hoch deine Rate nach Ende der Zinsbindung bei zwei Prozentpunkten mehr Zins wäre. Bleibt sie tragbar?

Absicherung nicht vergessen

Ein Immobilienkredit läuft oft 25 bis 30 Jahre. In dieser Zeit kann viel passieren. Drei Versicherungen gehören deshalb zu jeder Baufinanzierung:

• Risikolebensversicherung: Sie zahlt die Restschuld, wenn ein Hauptverdiener stirbt. Mehr im Ratgeber Risikolebensversicherung.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Sie ersetzt das Einkommen, aus dem die Rate bezahlt wird. Siehe Berufsunfähigkeitsversicherung.
• Wohngebäudeversicherung: Sie schützt gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser. Banken verlangen sie in der Regel als Bedingung für den Kredit.

Begriffe kurz erklärt

Annuitätendarlehen

Kredit mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung.

Effektivzins

Jahreszins inklusive aller Kosten. Die maßgebliche Zahl für den Vergleich.

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Zins garantiert ist.

Beleihungsauslauf

Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie aus Sicht der Bank. Je niedriger, desto günstiger der Zins.

Grundschuld

Sicherheit für die Bank, die im Grundbuch eingetragen wird.

Bereitstellungszins

Gebühr für noch nicht abgerufene Teile des Kredits, etwa während der Bauphase.

Häufige Fragen

Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (§ 489 Kündigungsrecht nach 10 Jahren), Grunderwerbsteuergesetze der Länder, KfW, Verbraucherzentrale. Rechenbeispiel gerundet, Zinssatz angenommen. Keine Finanzierungsberatung.