Auf einen Blick
- REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den größten Teil ihrer Gewinne ausschütten müssen.
- Immobilien-ETFs bündeln viele REITs und Immobilienaktien und streuen so über Länder und Nutzungsarten.
- Ihre Kurse schwanken täglich sichtbar, oft so stark wie Aktien, und reagieren empfindlich auf Zinsen.
- Ein breiter Welt-Aktien-ETF enthält bereits Immobilienunternehmen. Ein eigener Immobilien-ETF ist eine Beimischung.
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- Welt-ETF: 450 €
- Immobilien-ETF: 50 €
Der Welt-ETF enthält bereits Immobilienfirmen.
Dein nächster Zug
- 1
Bestand prüfen
Schau, wie viel Immobilien du schon über Eigentum oder Welt-ETF hast.
- 2
Klein beimischen
Begrenze Immobilien-ETFs auf etwa 5 bis 10 % des Depots.
- 3
Breit streuen
Wähle einen globalen, günstigen ETF statt einzelner REITs.
Schritt 5 von 7 im Finanz-Fahrplan: Investieren.
Ausführlicher Ratgeber7 Min. Lesezeit · 12 Abschnitte mit Beispielen, Begriffen und Fragen
Was ist ein REIT?
REIT steht für Real Estate Investment Trust. Ein REIT ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, vermietet und verwaltet und an der Börse gehandelt wird. Die Besonderheit: Ein REIT muss einen großen Teil seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten, in den USA mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens. Im Gegenzug zahlt er auf Unternehmensebene kaum Steuern.
Das Modell kommt aus den USA und wurde von vielen Ländern übernommen. In Deutschland gibt es REIT-Aktiengesellschaften seit 2007, allerdings nur wenige. Sie dürfen keine deutschen Bestandsmietwohnungen halten, die vor 2007 gebaut wurden.
Die Wege zur Immobilie im Depot
| Anlageform | So funktioniert es | Verfügbarkeit |
|---|---|---|
| Einzelne REITs | Aktie eines Immobilienunternehmens | Börsentäglich |
| Immobilien-ETF | Korb aus vielen REITs und Immobilienaktien | Börsentäglich |
| Offener Immobilienfonds | Fonds kauft Gebäude direkt, Bewertung durch Gutachter | Mindesthaltedauer 24 Monate, Kündigungsfrist 12 Monate |
| Eigene Immobilie | Direkter Kauf, meist mit Kredit | Verkauf dauert Monate |
Immobilien-ETFs im Detail
Die bekanntesten Immobilien-ETFs bilden Indizes wie den FTSE EPRA Nareit Developed ab. Sie enthalten oft mehrere Hundert Immobilienunternehmen aus Industrieländern. Typisch ist ein hoher USA-Anteil, gefolgt von Japan, Australien und Europa.
Die Unternehmen sind auf unterschiedliche Nutzungsarten spezialisiert:
- Wohnen: Mietwohnungen und Studentenwohnheime.
- Logistik: Lagerhallen für den Onlinehandel.
- Büro: unter Druck durch mehr Homeoffice.
- Einzelhandel: Einkaufszentren, teils mit strukturellen Problemen.
- Spezialimmobilien: Rechenzentren, Funktürme, Pflegeheime, Selfstorage.
REIT-ETF oder eigene Immobilie?
| Immobilien-ETF | Eigene Immobilie als Kapitalanlage | |
|---|---|---|
| Mindestbetrag | Ab einem Sparplan | Oft 50.000 € Eigenkapital und mehr |
| Streuung | Hunderte Objekte weltweit | Ein Objekt an einem Ort |
| Aufwand | Keiner | Vermietung, Reparaturen, Verwaltung |
| Hebel | Indirekt über die Schulden der Gesellschaften | Direkt über den Kredit |
| Steuern | Abgeltungsteuer auf Erträge | Abschreibung, nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf |
| Kursschwankungen | Täglich sichtbar | Unsichtbar, aber vorhanden |
Wer sich für eine eigene Immobilie interessiert, findet alles dazu im Ratgeber Immobilien als Geldanlage.
Risiken von REITs und Immobilien-ETFs
- Zinsempfindlichkeit: REITs arbeiten mit viel Fremdkapital. Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und drücken die Bewertungen. 2022 verloren globale Immobilien-ETFs rund ein Viertel ihres Werts.
- Aktienähnliche Schwankungen: In Börsenkrisen fallen REITs oft genauso stark wie andere Aktien.
- Strukturwandel: Büros und Einkaufszentren stehen durch Homeoffice und Onlinehandel unter Druck.
- Währungsrisiko: Ein Großteil der Unternehmen sitzt außerhalb des Euroraums.
- Liquidität bei offenen Fonds: In Krisen können offene Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen, wie mehrfach in der Finanzkrise geschehen.
Wie viel Immobilien gehören ins Depot?
Ein breiter Welt-Aktien-ETF enthält bereits Immobilienunternehmen, meist zwei bis drei Prozent. Wer sein Depot gezielt mit Immobilien ergänzen möchte, kann einen Immobilien-ETF als Beimischung von etwa 5 bis 10 % hinzunehmen. Mehr bringt selten einen echten Streuungsvorteil, weil sich REITs langfristig ähnlich wie Aktien verhalten.
Wer bereits eine eigene Immobilie besitzt, ist meist ohnehin stark in Immobilien investiert. Dann ist ein zusätzlicher Immobilien-ETF oft überflüssig.
Steuern
Ausschüttungen und Kursgewinne von REITs und Immobilien-ETFs unterliegen der Abgeltungsteuer. Bei ausländischen REITs wird oft Quellensteuer einbehalten. Ob ein Immobilien-ETF eine Teilfreistellung erhält, hängt von seiner Einstufung nach dem Investmentsteuergesetz ab. Offene Immobilienfonds mit überwiegend Immobilien im Ausland erhalten eine Teilfreistellung von 80 %, sonst 60 %. Teilfreistellung für REIT-ETFs je nach Fonds prüfen.
So wählst du einen Immobilien-ETF aus
- Breite Streuung: Ein globaler Index mit vielen Unternehmen statt eines einzelnen Landes.
- Kosten: Laufende Kosten unter 0,4 % pro Jahr.
- Fondsgröße: Mindestens 100 Mio. € Volumen.
- Ertragsverwendung: Ausschüttend für regelmäßige Einnahmen, thesaurierend für Wachstum.
Beispiel: Eine Beimischung im Sparplan
Lisa investiert bisher alles in einen Welt-Aktien-ETF. Sie möchte Immobilien gezielt beimischen, ohne eine Wohnung zu kaufen. Sie teilt ihren Sparplan auf: 450 € in den Welt-ETF, 50 € in einen globalen Immobilien-ETF. Damit liegt der Immobilienanteil ihres Depots langfristig bei rund 10 %, plus den Immobilienfirmen, die ohnehin im Welt-ETF stecken. Einmal im Jahr prüft sie, ob die Gewichtung noch stimmt.
Wichtig ist, die Beimischung als festen Baustein zu sehen und nicht nach der Zinsentwicklung zu kaufen oder zu verkaufen. Wer versucht, den richtigen Zeitpunkt zu erwischen, liegt meist daneben.
Typische Fehler
- Zu hoher Anteil: Wer 30 % und mehr in Immobilien-ETFs steckt, holt sich ein Klumpenrisiko ins Depot.
- Nur ein Land: Ein Immobilien-ETF auf ein einzelnes Land ist kaum gestreut.
- Dividende als Sicherheit verstehen: Hohe Ausschüttungen schützen nicht vor Kursverlusten.
- Doppelt investieren: Wer schon eine eigene Immobilie hat, ist bereits stark in dieser Anlageklasse.
- Kosten übersehen: Spezialisierte Immobilien-ETFs sind oft teurer als breite Aktien-ETFs.
Begriffe kurz erklärt
- REIT
- Real Estate Investment Trust: börsennotierte Immobiliengesellschaft mit Pflicht zur hohen Ausschüttung.
- Offener Immobilienfonds
- Fonds, der direkt in Gebäude investiert. Anteile werden vom Fonds zurückgenommen, mit Fristen.
- Quellensteuer
- Steuer, die im Herkunftsland einer Dividende direkt einbehalten wird.
- Net Asset Value
- Wert der Immobilien abzüglich Schulden. REITs notieren oft mit Auf- oder Abschlag dazu.
- Teilfreistellung
- Steuerfreier Anteil von Fondserträgen, abhängig von der Art des Fonds.
Häufige Fragen
Wie wirken sich Mietsteigerungen auf REITs aus?
Steigende Mieten erhöhen die Einnahmen und damit oft die Ausschüttungen. Ob die Kurse steigen, hängt aber auch von Zinsen und Bewertung ab.
Wo finde ich die Zusammensetzung eines Immobilien-ETFs?
Im Factsheet des Anbieters. Dort stehen Länder, Nutzungsarten und die größten Positionen.
Wie unterscheidet sich ein REIT von einer normalen Immobilienaktie?
Ein REIT muss den Großteil seiner Gewinne ausschütten und ist auf Unternehmensebene weitgehend steuerbefreit. Normale Immobilienaktiengesellschaften können Gewinne einbehalten und zahlen regulär Steuern.
Lohnen sich Immobilien-ETFs für Rentner?
Als Teil eines ausgewogenen Depots können sie regelmäßige Ausschüttungen bringen. Wegen der Schwankungen sollten sie aber nicht den sicheren Teil für die nächsten Jahre ersetzen.
Was ist ein Immobilien-ETF mit Währungssicherung?
Eine Variante, die Wechselkursschwankungen gegenüber dem Euro ausgleicht. Das kostet etwas Rendite, kann aber die Schwankungen verringern.
Gibt es nachhaltige Immobilien-ETFs?
Ja, einige Indizes filtern nach Energieeffizienz oder ESG-Kriterien. Prüfe, wie streng die Kriterien sind und ob die Streuung erhalten bleibt.
Wie hoch ist der Immobilienanteil im MSCI World?
Meist nur wenige Prozent. Immobilienunternehmen sind im Vergleich zu Technologie oder Finanzwerten eine kleine Branche im Index.
Sind REITs eine gute Einkommensquelle?
REITs schütten viel aus, oft 3 bis 5 % im Jahr. Die Ausschüttungen können in Krisen aber gekürzt werden, und die Kurse schwanken stark.
Schützen Immobilien-ETFs vor Inflation?
Langfristig teilweise, weil Mieten mit der Inflation steigen können. Kurzfristig dominiert der Zinseffekt: Steigen wegen der Inflation die Zinsen, fallen REIT-Kurse oft.
Kann ich einen Sparplan auf Immobilien-ETFs anlegen?
Ja, bei vielen Brokern sind Sparpläne auf globale Immobilien-ETFs möglich, oft ab 1 bis 25 € im Monat.
Was ist mit Immobilien-Crowdfunding?
Dabei finanzierst du einzelne Bauprojekte über Nachrangdarlehen. Das Risiko ist deutlich höher als bei breit gestreuten ETFs, ähnlich wie bei P2P-Krediten.
Sind offene Immobilienfonds sicherer als REITs?
Sie schwanken weniger, weil Gutachter die Gebäude nur selten neu bewerten. Das Risiko ist aber nicht kleiner, es wird nur später sichtbar. Dazu kommen Rücknahmefristen.
Quellen: REIT-Gesetz (REITG), Kapitalanlagegesetzbuch (§ 255 Rücknahme offener Immobilienfonds), Investmentsteuergesetz (§ 20), FTSE Russell, Nareit. Keine Anlageberatung.