Immobilien als Geldanlage: Lohnt sich Betongold?

Selbst nutzen oder vermieten?

Bei der Immobilie als Geldanlage geht es um eine Kapitalanlage: Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus, um es zu vermieten. Die Mieteinnahmen sollen Finanzierung und Kosten decken, langfristig soll Vermögen entstehen. Davon zu unterscheiden ist die selbst genutzte Immobilie: Sie bringt keine Miete, spart aber Miete und kann im Alter die Wohnkosten senken. Sie ist eher eine Konsum- und Lebensentscheidung als eine reine Geldanlage.

Kaufnebenkosten: Der unterschätzte Posten

Zusammen kommen schnell 10 % und mehr des Kaufpreises zusammen. Diese Kosten sind verloren, sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Banken finanzieren sie in der Regel nicht oder nur zu höheren Zinsen – sie sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

So berechnest du die Mietrendite

Eine weitere verbreitete Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Beispiel liegt er bei knapp 28 – die Wohnung kostet also fast 28 Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.

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Laufende Kosten und Risiken

• Instandhaltung: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen müssen irgendwann erneuert werden. Bei Eigentumswohnungen fließt ein Teil über das Hausgeld in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft.
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltungskosten und Instandhaltung trägt der Vermieter, nicht der Mieter.
• Leerstand und Mietausfall: Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung leer stehen, und nicht jeder Mieter zahlt zuverlässig.
• Regulierung: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und energetische Vorgaben beeinflussen Einnahmen und Kosten.
• Klumpenrisiko: Ein großer Teil deines Vermögens steckt in einem einzigen Objekt an einem Ort.

Finanzierung und Hebeleffekt

Die meisten Kapitalanleger finanzieren einen großen Teil des Kaufpreises mit einem Kredit. Liegt die Rendite der Immobilie über dem Kreditzins, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital – das nennt man Hebeleffekt. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel umgekehrt und kostet Geld.

In Zeiten niedriger Zinsen war der Hebel ein starkes Argument für vermietete Immobilien. Mit gestiegenen Bauzinsen ist die Rechnung deutlich knapper geworden. Achte auf eine lange Zinsbindung, damit eine spätere Anschlussfinanzierung nicht zur bösen Überraschung wird, und rechne verschiedene Zinsszenarien durch.

Steuern bei vermieteten Immobilien

• Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz.
• Abziehbar sind unter anderem Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung.
• Abschreibung (AfA): Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über die Jahre abgeschrieben, bei Wohngebäuden in der Regel mit 2 % pro Jahr, bei Neubauten ab 2023 mit 3 %. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
• Verkauf: Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.

Weil Steuerfragen bei Immobilien schnell komplex werden, lohnt sich vor dem Kauf ein Gespräch mit einer Steuerberatung.

Alternativen: REITs und Immobilien-ETFs

Wer an Immobilien beteiligt sein möchte, ohne selbst zu vermieten, kann über REITs (börsennotierte Immobiliengesellschaften) oder Immobilien-ETFs investieren. Das geht schon mit kleinen Beträgen, ist breit gestreut und jederzeit handelbar. Dafür schwanken die Kurse ähnlich wie bei Aktien und reagieren empfindlich auf Zinsänderungen.

Checkliste vor dem Kauf

• Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor berechnet?
• Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt?
• Lage, Zustand und Energieeffizienz geprüft, Gutachter beauftragt?
• Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung und Höhe der Rücklage gelesen?
• Finanzierung mit langer Zinsbindung und Zinsszenarien durchgerechnet?
• Puffer für Leerstand und Reparaturen eingeplant?
• Notgroschen und übrige Altersvorsorge bleiben unangetastet?

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Über gemeinsame Angelegenheiten wie Dach, Fassade oder Heizung entscheidet die Eigentümerversammlung. Das hat Folgen für dich als Kapitalanleger:

• Hausgeld: Jeden Monat zahlst du ein Hausgeld für Verwaltung, Gemeinschaftskosten und die Rücklage. Ein Teil davon ist auf den Mieter umlegbar, ein Teil nicht.
• Erhaltungsrücklage: Eine zu niedrige Rücklage kann bei anstehenden Sanierungen zu hohen Sonderumlagen führen.
• Protokolle lesen: Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, welche Maßnahmen geplant sind und ob es Streit gibt.
• Teilungserklärung: Sie regelt, was zu deiner Wohnung gehört und welche Rechte und Pflichten du hast.

Und die eigene Wohnung?

Viele Menschen fragen sich nicht, ob sie eine Wohnung vermieten sollen, sondern ob sie selbst kaufen oder weiter mieten sollen. Diese Entscheidung hängt von Kaufpreis, Miete, Zinsen, Eigenkapital und der Frage ab, wie lange du am Ort bleiben möchtest. Als Faustregel gilt: Je höher der Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur Miete, desto eher lohnt sich Mieten und das Investieren der Differenz. Ein eigener Ratgeber mit Rechner zum Vergleich „Mieten oder kaufen“ ist in Vorbereitung.

Lage, Lage, Lage – und was sonst zählt

• Mikrolage: Lärm, Nachbarschaft, Infrastruktur, Anbindung.
• Makrolage: Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Region.
• Zustand und Energieeffizienz: Ein schlechter Energieausweis kann künftig hohe Sanierungskosten bedeuten.
• Vermietbarkeit: Grundriss, Größe und Ausstattung bestimmen, wie leicht sich Mieter finden lassen.

Begriffe kurz erklärt

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.

Mietrendite

Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, brutto oder nach Kosten netto.

Hausgeld

Monatliche Zahlung von Wohnungseigentümern an die Gemeinschaft.

AfA

Absetzung für Abnutzung: steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts.

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Kreditzins fest vereinbart ist.

Leverage

Hebeleffekt durch den Einsatz von Fremdkapital.

Häufige Fragen

Quellen: Grunderwerbsteuergesetze der Länder, § 7 EStG (Abschreibung), § 23 EStG (Spekulationsfrist), §§ 656a ff. BGB (Maklerkosten), Statistisches Bundesamt (Häuserpreisindex). Beispiel stark vereinfacht. Keine Anlage- oder Steuerberatung.